Comment investir dans l’immobilier locatif ?

1. Phase n°1 : Cadrer votre projet d’investissement locatif

2. Phase n°2 : Trouver le juste équilibre entre rendement et potentiel

3. Phase n°3 : Choisir le régime fiscal le plus adapté pour votre bien

4. Phase n°4 : Investir seul ou via une société : que choisir ?

5. Phase n°5 : Explorer d’autres manières d’investir dans la pierre

6. Phase n°6 : Penser à long terme pour tirer le meilleur de votre investissement

Phase n°1 : Cadrer votre projet d’investissement locatif

Avant d’investir votre argent, il est essentiel de comprendre ce que vous cherchez à atteindre. Ce point de départ conditionnera toutes vos décisions à venir.

Quel est votre objectif ?

Chaque investissement locatif répond à une logique bien précise. Le tout est de savoir ce que vous cherchez vraiment : 

- Vous souhaitez un complément de revenu immédiat : mieux vaut vous tourner vers un bien déjà loué ou rapidement louable, dans une zone à forte demande locative. La location meublée, avec son régime fiscal plus souple, peut convenir.

- Vous anticipez votre retraite : un bien à rembourser sur 15 à 20 ans, dont les loyers couvriront le crédit, peut constituer une rente une fois le prêt soldé et votre résidence principale achetée. Vous pouvez aussi miser sur un bien en nue-propriété ou en jouissance différée, à plus bas prix. Vous pourrez alors bénéficier de ses revenus ou le revendre pour d’autres actifs.

- Vous voulez valoriser un capital dans le temps en vous constituant un patrimoine  : il s’agit alors de viser la plus-value : repérer une zone en devenir, acheter un bien à rénover, ou profiter d’une décote (viager, biens avec DPE à améliorer…).

- Vous envisagez de transmettre : le démembrement ou la détention par une SCI peut permettre de préparer une transmission progressive à vos proches, tout en gardant la main sur la gestion.

Comment financer votre investissement ?

Pour financer votre résidence locative, vous allez probablement avoir recours à un crédit immobilier. Et nous vous conseillons vivement d’y avoir recours : en effet, l’effet de levier du crédit vous permet d’investir davantage que votre épargne ne le permettrait seule. 

Pour autant, mieux vaut ne pas se laisser griser : mieux vaut que la rentabilité locative soit supérieure au taux d’intérêt de votre emprunt car ainsi une partie des loyers encaissés rembourse le capital emprunté.  

Aussi, n’hésitez pas à simuler différents montants d’investissement, avec et sans apport, en tenant compte des taux d’intérêt et des frais annexes (notaire, agence, travaux…). Vous pouvez ainsi choisir entre minimiser votre apport pour consacrer un effort d’épargne chaque mois ou bien augmenter l’apport pour être davantage neutre en trésorerie ou encore peu emprunter pour privilégier la rentabilité.

Phase n°2 : Trouver le juste équilibre entre rendement et potentiel

Le choix de l’emplacement est loin d’être anodin : c’est lui qui influence la facilité pour trouver un locataire, le montant du loyer et la valorisation de votre bien locatif dans le temps.
Investir est un équilibre entre rentablité locative et perspective de hausse des prix au mètre carré
En matière de rentabilité locative, les grandes villes, Paris ou Lyon en premier ont des rendements moindres que les villes moyennes.
En matière de perspectives pour les prix de l’immobilier, les gains de population de la ville, les flux inter et intra-régionaux, le revenu moyen des habitants ou encore la croissance des bassins d’emploi sont déterminants.
La thématique du climat devient une préoccupation croissante, tout comme la qualité de l’infrastructure numériques, de transport ou bien les crimes et délits. Ces risques se traduisent dans les prix que ce soit via la réglementation (ex : DPE) ou bien les attentes des acheteurs.

Les futurs projets d’infrastructure, les nouvelles lignes de transport, ou encore la politique de construction locale peuvent jouer un rôle décisif.  C’est ce que l’on observe par exemple dans le quartier Jean-Jaurès/Gerland dans le 7e arrondissement de Lyon. 
Aussi, nous vous conseillons vivement de consulter les plans locaux d’urbanisme (PLU) ou les projets d’aménagement urbain pour repérer les zones à fort potentiel.

Phase n°3 : Choisir le régime fiscal le plus adapté pour votre bien

Les régimes fiscaux ont un impact direct sur la rentabilité nette de votre investissement. Adapter votre montage à votre profil vous évitera bien des mauvaises surprises.

Location nue ou meublée

Le régime fiscal dépend du type de location que vous envisagez.

- Location nue : vous êtes imposé dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes existent : le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 % pour les charges) et le régime réel, plus adapté si vous avez des charges élevées (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion…).

- Location meublée : elle relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le micro-BIC permet un abattement entre 30% et 50 %, le régime réel permet de déduire de nombreuses charges et d’amortir le bien. Cela en fait souvent une option avantageuse en matière d’imposition sur les revenus. En revanche en cas de cession, depuis 2025, les amortissements sont pris en compte et viennent gonfler les plus-values.

Les régimes micro sont soumis à des seuils maximum de revenu, le réel s’imposant au-delà.

Bon à savoir : Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet, sous conditions, d’éviter l’imposition sur les revenus locatifs pendant plusieurs années mais nécessitent un temps long pour atténuer la fiscalité sur les plus-values en cas de cession.

Réduire son impôt avec les dispositifs adaptés

Certains dispositifs encouragent l’investissement locatif en contrepartie d’un engagement de location : 

- Denormandie (article 199 novovicies du CGI) : pour les logements anciens rénovés dans des centres-villes en revitalisation.

- Malraux : pour la rénovation de biens situés dans des secteurs sauvegardés.

- Monuments Historiques : pour les immeubles classés ou inscrits, avec possibilité de déduire les travaux sans plafond.
- Location en logement intermédiaire ou Loc’Avantages (via l’Anah) : en contrepartie de loyers modérés, vous pouvez bénéficier d’une déduction fiscale renforcée.

Phase n°4 : Investir seul ou via une société : que choisir ?

Il existe plusieurs manières de détenir un bien locatif. En nom propre ou en société, chaque formule a ses avantages… et ses contraintes.

L’achat en nom propre

L’achat en nom propre convient aux investisseurs qui souhaitent une gestion simple et transparente. Avec ce type d’acquisition, les revenus sont imposés selon votre situation personnelle, ce qui peut devenir contraignant si vous percevez déjà des revenus élevés.

Point de vigilance : Lors de la création d’une SCI, mieux vaut vous faire accompagner afin de tirer le meilleur parti de cette forme juridique.

La Société Civile Immobilière (SCI)

Créer une SCI vous permet d’acheter à plusieurs, de répartir les parts, ou encore de préparer une transmission patrimoniale en douceur. Une SCI peut être imposée à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). A l’IR, c’est la transparence fiscale, c’est-à-dire que les revenus sont soumis aux barème progressif de l’impôt comme si vous les aviez en direct. Du point de vue de l’amortissement, vous pouvez amortir ou non selon vos objectifs : l’amortissement présente des intérêts pour la transmission.
À l’IS, vous pouvez amortir le bien et déduire toutes les charges, mais la revente est soumise à l’imposition sur les plus-values professionnelles.Comme toujours, il faut faire les calculs pour savoir si cela présente un avantage.

Phase n°5 : Explorer d’autres manières d’investir dans la pierre

Vous n’êtes pas prêt à sauter le pas de l’achat classique ? Certaines alternatives vous permettent de capitaliser sans gérer, préparer l’avenir ou mutualiser les risques.

La nue-propriété et le viager

La nue-propriété consiste à acheter un bien sans en avoir l’usage immédiat, celui-ci étant réservé à l’usufruitier (souvent une personne âgée). Quant au viager, ce dispositif repose sur un principe similaire, avec le versement d’une rente au vendeur tant qu’il est vivant. A son décès, vous récupérez la pleine propriété du bien. Le viager porte ainsi une incertitude sur la durée pendant laquelle vous allez payer la rente au vendeur.

Dans les deux cas, vous achetez à prix réduit, en contrepartie d’un différé de jouissance. Ces formules conviennent à ceux qui visent la valorisation à long terme, sans avoir besoin de loyers immédiats. Cela enlève également l’incertitude sur les loyers et le coût de leur gestion. Le viager et la nue propriété présente un aléa sur la durée. La nue-propriété empêchant la perception de loyer. Il n’y a donc pas de fiscalité sur les revenus.

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) 

Les SCPI permettent d’investir indirectement dans des immeubles professionnels (bureaux, commerces, santé…). Point bonus, certaines SCPI intègrent des critères ESG pour un investissement durable et qui fait sens !

Vous achetez des parts, vous percevez des revenus, mais sans vous soucier des locataires, des travaux ou de la vacance du logement. En contrepartie, les frais d’entrée sont élevés (souvent 8 à 10 % à l’entrée, 10 à 20% des loyers) et la revente des parts peut être longue.

Phase n°6 : Penser à long terme pour tirer le meilleur de votre investissement

La performance d’un bien locatif ne s’évalue pas uniquement à l’achat. C’est pourquoi vous allez être amené à faire évoluer votre stratégie au fil du temps.

Évaluer, arbitrer, faire évoluer votre parc immobilier 

Un bien rentable aujourd’hui peut devenir moins attractif demain ! C’est la raison pour laquelle vous devez réévaluer régulièrement la performance de vos investissements : loyers perçus, taux de vacance, évolution de la valeur du bien, pression fiscale. 

N’hésitez pas à arbitrer : vendre un bien pour réinvestir dans une zone plus dynamique ou diversifier dans d’autres classes d’actifs (actions, fonds, immobilier indirect…).

Réutiliser les plus-values pour continuer à bâtir

Lorsqu’un bien est revendu avec une plus-value, vous pouvez réinjecter cette dernière dans un autre projet. 

Sous certaines conditions, vous bénéficiez d’un abattement sur la plus-value selon la durée de détention (article 150 VC du CGI) : 100 % d’exonération après 22 ans pour l’impôt sur le revenu, et 30 ans pour les prélèvements sociaux.