Investir dans sa résidence principale : bonne ou mauvaise idée ?

1. Investir dans sa résidence principale : un choix qui engage sur le long terme 

2. Résidence principale et patrimoine : à quels bénéfices s’attendre ? 

3. Faut-il acheter ou rester locataire ? 

4. Comment financer l’achat de votre résidence principale ?

5. Investissement dans sa résidence principale : comment valoriser votre bien ?

1. Investir dans sa résidence principale : un choix qui engage sur le long terme

Investir son argent passe parfois par l'achat de son propre bien. En faisant l'acquisition de votre résidence principale, vous ne devenez pas simplement propriétaire. 

En effet, l’achat d’un logement dans lequel vous vivez engage une double logique : d’un côté, celle de l’usage — habiter un lieu à votre image —, de l’autre, celle d’un investissement — mobiliser un capital avec une perspective de valorisation.

Cette dualité implique de se poser les bonnes questions :

• Allez-vous y rester longtemps ?
• Quel est le potentiel de revente ?
• L’environnement est-il favorable à une prise de valeur dans le temps ?

Même si votre intention première reste de vous loger sans dépendre du bon-vouloir d’un propriétaire, vous ne pouvez pas ignorer la dimension patrimoniale de votre achat.

En effet, l’achat de votre maison ou de votre appartement pèse dans votre budget, parfois sur plusieurs décennies et vient influencer la manière dont vous allez gérer d’autres
projets d’investissements à venir.

2. Résidence principale et patrimoine : à quels bénéfices s’attendre ?

Un actif qui s’apprécie avec le temps

L’achat de votre résidence principale peut devenir le socle de votre patrimoine. Dans les zones tendues, les prix progressent régulièrement. À condition de bien acheter, vous pouvez espérer une valorisation sur le long terme. Les prix immobiliers fluctuent certes mais sont liés aux loyers potentiels qui eux-mêmes sont liés à l’inflation. Ainsi à long terme, l’immobilier protège contre le risque inflationniste. La contrepartie est que l’immobilier se déprécie avec le temps et nécessite un investissement régulier de rafraichissement, remise aux normes voire rénovation. 

L’éventuelle plus-value reste exonérée d’impôt lors de la revente de votre résidence principale (article 150 U II 1° du Code général des impôts).

Exemple : si vous achetez un appartement à 250 000 € dans une agglomération en croissance, et qu’il en vaut 310 000 € dix ans plus tard, la revente ne générera aucune fiscalité sur les 60 000 € de plus-value — contrairement à un bien locatif.

Une sécurité face aux aléas

Avoir un logement payé, ou en passe de l’être constitue aussi un investissement pour votre tranquillité d’esprit et votre stabilité financière. 

À la retraite, par exemple, ne pas avoir de loyer à régler peut alléger considérablement les dépenses. C’est un levier d’anticipation souvent évoqué dans les stratégies de gestion patrimoniale.

Une meilleure capacité d’emprunt

Si vous êtes déjà propriétaire, vous représentez un profil stable et responsable aux yeux des banques (surtout avec un dossier impeccable). Aussi, il est tout à fait possible de solliciter un nouveau crédit sans trop de difficultés car vous n’avez pas de loyer venant gonfler vos charges pour le calcul de la capacité d’emprunt. 

Cela peut être un atout pour des projets futurs, qu’il s’agisse d’un achat locatif, de travaux ou d’un financement professionnel.

3. Faut-il acheter ou rester locataire ?

Cette question revient souvent, surtout dans les grandes villes où les prix sont élevés. La réponse dépend moins d’un calcul unique que de votre situation personnelle.

Le “coût d’usage” vs le “coût d’opportunité”

On ne le répétera jamais assez : acheter engage des frais ! Que ce soit le notaire, la taxe foncière, les charges de copropriété, l’entretien, les travaux, ou encore les intérêts d’emprunt, ne négligez pas les coûts d’usage de votre investissement. 

Mais sur le long terme, ce coût peut s’avérer plus maîtrisé qu’un loyer qui ne cesse d’augmenter.

Exemple : un couple qui paie 1 200 € de loyer pendant 25 ans aura déboursé 360 000 €, sans rien capitaliser. En face, une mensualité de crédit équivalente pourrait permettre, en fin de parcours, d’être pleinement propriétaire d’un bien.

Il convient toutefois de prendre en compte le "coût d’opportunité" de votre investissement. L’épargne que vous avez investie dans cet achat immobilier aurait-elle pu rapporter davantage ailleurs (bourse, investissement locatif, etc.) ? 

Bien entendu, ce calcul dépend du rendement espéré, mais aussi de votre appétence au risque.

La mobilité : véritable frein ou un faux problème ?

On entend souvent dire que devenir propriétaire peut “figer” une situation. Or, ce n’est pas tout à fait vrai : en effet, rien ne vous empêche de revendre votre bien si le marché est suffisamment avantageux ou bien de le mettre en location si vous souhaitez voguer vers de nouveaux horizons.

Certains investisseurs font même le choix de louer leur résidence principale et d’être eux-mêmes locataires dans un autre logement pour maximiser leur rentabilité.

4. Comment financer l’achat de votre résidence principale ?

L’achat d’une résidence principale va généralement drainer une bonne partie de vos économies. Heureusement, cet investissement bénéficie d’aides spécifiques qui n’existent pas pour un investissement locatif.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources, le PTZ permet de financer une partie de l’achat sans intérêt. Ce prêt aidé est reconduit jusqu’en 2027 (loi de finances pour 2024) et son montant dépend de la zone géographique et de la composition du foyer.

Par exemple, dans certaines communes classées B1, un couple avec un enfant peut bénéficier d’un PTZ jusqu’à 60 000 €, ce qui diminue d’autant la part d’emprunt classique à taux d’intérêt.

L’épargne logement

Si vous ouvrez un Plan Épargne Logement (PEL), au bout de 4 ans, vous pouvez prétendre à un prêt à un taux connu dont le montant dépend des intérêts perçus sur le PEL et est plafonné. Pour les PEL ouvert en 2025, le taux de prêt est 2,95%, ce qui peut devenir attractif si les taux augmentent.. Même si ces produits sont moins populaires aujourd’hui, ils continuent de jouer un rôle dans certains montages.

L’aide des collectivités territoriales

Certaines villes ou régions proposent des prêts complémentaires ou des subventions à l’achat pour les résidences principales. Ces aides sont souvent peu connues et dépendent de critères géographiques et sociaux. Une veille locale peut s’avérer payante.

5. Investissement dans sa résidence principale : comment valoriser votre bien ?

Lorsque vous décidez d’engager des travaux dans votre résidence principale, vous réalisez en réalité un investissement à part. En effet, améliorer votre logement permet à la fois d’augmenter votre confort mais aussi sa valeur. Ne rêvez pas, il y a généralement une déperdition. On estime que l’amélioration de la valeur est comprise entre 50 et 75% des travaux.

La rénovation énergétique 

Avec les nouvelles réglementations sur les passoires thermiques, investir dans une bonne performance énergétique est loin d’être accessoire pour un investissement durable.

Outre les économies sur les factures, cela vous protège en cas de revente ou de mise en location future. Des aides comme MaPrimeRénov’ (article 15 de la loi n° 2019-1479 de finances pour 2020) viennent soutenir ces travaux.

Exemple : une isolation extérieure ou un changement de système de chauffage peut faire passer un logement de la classe E à B sur le DPE, ce qui influe directement sur sa valeur de marché.

Les travaux d’aménagement

Vous avez choisi d’investir dans un bien ancien, plein de cachet et de potentiel… Seulement voilà, pour exploiter pleinement tout son charme, il convient de vous lancer dans quelques chantiers.

Une cuisine ouverte, une salle de bains repensée, un espace extérieur valorisé : autant d’éléments qui vont venir améliorer votre quotidien, tout en renforçant l’attractivité de votre bien si vous envisagez de le revendre un jour. 

Que vous choisissiez de rester locataire, d'acheter, de changer de résidence ou de réaliser des travaux, chaque option présente des avantages et des inconvénients. Avec l'app Klemo, vous pouvez analyser rapidement toutes les conséquences de vos décisions et obtenir une estimation de leur impact financier.