1. Les lois et dispositifs mis en place par l’État
2. Bien choisir son mode de détention pour optimiser sa fiscalité
3. Diminuer ses revenus immobiliers imposables
4. Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)
5. Les SCPI fiscales
6. Conclusion
1. Les lois et dispositifs mis en place par l’État
La loi Pinel
Si vous lisez ces lignes, c’est que vous cherchez à réduire vos impôts et que l’immobilier vous fait de l'œil. C’est compréhensible, au vu des opportunités offertes par la pierre en termes de fiscalité. Dans ce domaine, la star incontestable était le dispositif Pinel (ex-Duflot) qui permettait aux investisseurs de bénéficier d’une réduction de leur impôt sur le revenu après l’acquisition d’un logement neuf — ou en construction — dans un but locatif.
La loi Pinel a fait les beaux jours de nombreux contribuables français qui ont pu bénéficier de réductions d’impôts conséquentes (jusqu’à 14 % de réduction d’impôt en 2024). La mauvaise nouvelle, c’est que 2025 signe la fin du dispositif (pour les nouveaux investissements mais pas pour ceux en cours). La bonne nouvelle, c’est qu’il existe d’autres niches fiscales dans l’immobilier pour réduire ses impôts tout en percevant des revenus complémentaires.
Le dispositif Denormandie
Petit frère du dispositif Pinel, le Denormandie est toujours d’actualité aujourd’hui. Son fonctionnement est le même : vous obtenez une réduction d’impôt sur le revenu lorsque vous faites l’acquisition d’un logement en contrepartie de l’engagement de le mettre en location en tant qu’habitation principale, avec des loyers plafonnés. La différence, c’est qu’on parle ici de logements à rénover, et non de logements neufs.
Le logement choisi devra ainsi être situé dans une commune et un quartier éligible et faire l’objet de travaux d’amélioration ou de rénovation représentant au moins 25 % du prix d’acquisition. Les travaux pour être éligibles doivent porter notamment sur une amélioration de l’efficacité énergétique (30 % en individuel et 20 % en collectif) ou créer de nouvelles surfaces. Si vous remplissez toutes les conditions et avez le goût des travaux, l’État vous offre une réduction d’impôt de :
- 12 % du prix du bien pour une mise en location de 6 ans,
- 18 % pour une location de 9 ans,
- 21 % pour une location de 12 ans.
De quoi faire face au percepteur avec plus de sérénité. Retenez tout de même que cet avantage fiscal est plafonné : votre investissement immobilier ne pourra pas excéder 300 000 euros.
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Be Klever
Les dispositifs Pinel et Denormandie ont été mis en place par les gouvernements successifs pour encourager l’investissement immobilier locatif et ainsi aider les ménages les plus modestes à accéder à des logements neufs ou rénovés. |
La loi Malraux
On n’a pas tous la chance d’être propriétaire d’un logement ancien, on vous l’accorde. Mais si vous êtes précisément dans ce cas de figure, la loi Malraux peut vous permettre d’économiser beaucoup.
En effet, les propriétaires d’un logement ancien situé, dans un site patrimonial remarquable (SPR), peuvent entamer une restauration complète du bien, dans le but de le louer en tant que résidence principale, pour obtenir une réduction d’impôt bienvenue. Le montant de cette dernière varie :
- 22 % : Immeuble situé dans un site patrimonial remarquable sans plan de sauvegarde approuvé, ou avec un plan de valorisation (PVAP).
- 30 % : Immeuble situé dans un site patrimonial remarquable avec plan de sauvegarde approuvé (PSMV), ou dans un quartier ancien dégradé (QAD) ou NPNRU (jusqu’au 31/12/2024).
Pour bénéficier pleinement de la loi Malraux, vos dépenses pour la restauration ne doivent pas dépasser 400 000 euros sur une période de 4 ans.
La loi Monuments historiques
La France est fière de son patrimoine immobilier et elle le prouve avec une seconde niche fiscale dédiée à sa protection : la loi Monuments historiques. Elle porte sur les immeubles spéciaux qui sont classés monuments historiques (mais ça, vous l’aviez deviné) avec un label “Fondation du patrimoine”. À noter que certains biens peuvent également bénéficier d’un agrément spécial du ministère du Budget pour être éligible au dispositif.
Investir dans un bien classé Monuments Historiques, c’est un peu le combo parfait pour les amoureux de vieilles pierres… et de belles réductions d’impôts. Concrètement, ce dispositif permet de déduire 100 % des travaux de rénovation (sans plafond) de ses revenus imposables, à condition de respecter certaines obligations de conservation et de restauration validées par l’État. Cerise sur le château : les intérêts d’emprunt sont aussi déductibles.
Résultat ? Plus vos travaux sont importants, plus l’économie d’impôt est élevée. Et contrairement à d’autres dispositifs, il n’y a ni plafonnement global des niches fiscales, ni engagement de location obligatoire.
Les anciens dispositifs
On ne les oublie pas : nombreux sont les dispositifs de défiscalisation immobilière a avoir adouci la vie des contribuables. Bien qu’ils ne soient plus accessibles aujourd’hui, on vous a préparé un bref récapitulatif pour votre culture financière :
Pinel et Pinel Plus
L’accès à ce dispositif phare a été stoppé en 2024. Il permettait une réduction d’impôt en contrepartie d’un engagement de durée de location de 6, 9, ou 12 ans, d’un plafond de ressources pour le locataire et d’un plafond de loyer
Loi Scellier
Ce dispositif d’investissement locatif nu ouvrait droit à réduction d’impôts en contrepartie d’un engagement de durée de location de 9, 12 ou 15 ans, d’un plafond de ressources pour le locataire et d’un plafond de loyer modulé selon la tension locative de la ville. L’accès à ce dispositif et ses variante « intermédiaire » et « non intermédiaire » a été arrêté en 2012.
Loi Censi-Bouvard
Un dispositif dont l’accès a été stoppé en 2022 permettait de réduire ses impôts en investissant dans des résidences de services (étudiants, seniors, EHPAD) en échange d’une réduction d’impôt de 11 % et de la récupération de la TVA.
On note également les lois Robien, Borloo ou encore Besson. La défiscalisation immobilière fait les beaux jours des investisseurs depuis de nombreuses années en France !
2. Bien choisir son mode de détention pour optimiser sa fiscalité
Au-delà du choix du bien et du dispositif de défiscalisation, un autre levier important pour réduire ses impôts grâce à l'immobilier réside dans le mode de détention du bien. En effet, la manière dont vous louez et déclarez vos revenus va directement impacter votre fiscalité. On vous explique comment faire d’une pierre deux coups.
Location vide ou meublée : un impact direct sur vos impôts
La location vide (dite nue) relève du régime des revenus fonciers. C’est un fonctionnement simple, mais les possibilités de déduction des charges sont plus limitées.
La location meublée relève du régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Elle permet souvent d’obtenir une fiscalité plus avantageuse, grâce à un abattement forfaitaire plus élevé (régime micro) ou à la déduction de nombreuses charges et amortissements (régime réel). En contrepartie, elle demande une gestion un peu plus active : meubles, équipements, états des lieux plus fréquents, etc.
Micro ou réel : quel régime fiscal choisir ?
Le choix entre micro-foncier / micro-BIC ou régime réel dépend du montant de vos revenus locatifs et de vos charges :
Le régime micro est ultra simplifié, il applique un abattement automatique (30 % pour la location vide, 50 % pour le meublé), sans avoir à détailler les dépenses.
Le régime réel, quant à lui, est plus contraignant car il faut justifier toutes ses charges, mais il devient très intéressant si vos charges réelles dépassent l’abattement du micro. Il permet même de générer un déficit foncier imputable sur vos revenus imposables, dans certains cas.
Par exemple : Imaginons Julie, qui loue un appartement et y fait 15 000 € de travaux de rénovation énergétique. En optant pour le régime micro-foncier, elle bénéficierait d’un simple abattement de 30 % sur ses loyers. C’est pas mal. Mais en optant pour le régime réel, elle pourrait déduire l’intégralité de ses 15 000 € de charges, ce qui dépasse largement l’abattement. Résultat : elle génère un déficit foncier, qui peut être imputé jusqu’à 10 700 € sur son revenu imposable. De quoi réduire efficacement ses impôts.
Créer une SCI : un cadre fiscal sur-mesure
Autre possibilité, la détention d’un bien via une SCI (Société Civile Immobilière). Elle peut aussi être un excellent outil d’optimisation, notamment pour des projets familiaux ou patrimoniaux. Deux options s’offrent à vous :
SCI à l’impôt sur le revenu (IR) : les revenus sont traités en transparence selon la quote part des associés et sont imposés dans leurs déclarations personnelles.
SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) : la société est imposée elle-même, avec la possibilité de déduire et d’amortir un grand nombre de charges. Ce montage est particulièrement adapté si vous souhaitez réinvestir les revenus dans la société et limiter la fiscalité immédiate. Attention, en cas de revente, les plus-values seront calculées différemment, et parfois moins avantageuses qu’en détention directe !
3. Diminuer ses revenus immobiliers imposables
Une autre stratégie efficace pour payer moins d’impôts grâce à l’immobilier consiste non pas à chercher à augmenter ses revenus, mais au contraire à les réduire… du moins sur le plan fiscal. Moins de revenus imposables = moins d’impôts à payer !
Plusieurs dispositifs ou montages permettent justement de diminuer, voire d’effacer, tout ou partie de vos revenus locatifs imposés à l’impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux (PS).
Le déficit foncier : un grand classique de la défiscalisation
Si vos charges (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion…) dépassent vos loyers perçus, vous créez ce qu’on appelle un déficit foncier. Ce déficit vient directement s’imputer sur vos autres revenus imposables, dans la limite de 10 700 euros par an (ou plus sous certaines conditions). Et si votre déficit est trop important, pas de panique : l’excédent est reportable et pourra être utilisé pour réduire vos impôts pendant les 10 années suivantes. De quoi voir venir…
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Be Klever
Saviez-vous que si votre déficit foncier dépasse vos revenus fonciers, il peut être imputé sur vos revenus globaux (salaires, pensions, etc.) ? Cela permet de réduire vos impôts de manière significative l'année de la déclaration. |
Le dispositif Loc’Avantages et la location intermédiaire
Avec le dispositif Loc’Avantages (anciennement Louer Abordable), vous vous engagez pour au moins 6 ans à louer votre bien en dessous des prix du marché à un locataire sous conditions de ressources. En échange, vous bénéficiez d’un abattement attractif (20 à 60 %) sur les revenus fonciers, qui dépend de l’effort consenti sur le loyer.
Dans le même esprit, la Location en Logement Intermédiaire (LLI) permet de louer à un prix plafonné, en échange d’avantages fiscaux.
L’investissement sans loyers… et sans fiscalité
Enfin, certains types d’acquisitions immobilières permettent tout simplement de ne pas percevoir de loyers… et donc de ne pas générer d’impôt du tout sur les revenus :
L’achat en viager
Vous achetez un bien immobilier en versant une somme initiale (le "bouquet") suivie de paiements mensuels jusqu’au décès du vendeur. Le gros avantage fiscal est que vous ne percevez aucun loyer, donc aucun revenu foncier à déclarer. C'est une excellente option si vous ne souhaitez pas générer de revenus imposables immédiatement.
La nue-propriété
Cette stratégie consiste à acheter un bien, sans rente, en enlevant à l’acheteur le droit d’en percevoir les loyers pendant une période donnée (souvent jusqu’au décès du vendeur). Résultat, vous réduisez le prix d’achat du bien tout en bénéficiant d'une imposition allégée sur les revenus locatifs.
La jouissance différée
Un peu à l’image de la nue-propriété, l’achat en jouissance différée vous permet de différer la jouissance du bien immobilier à une date ultérieure, ce qui signifie que vous ne percevez pas de loyers pendant un certain temps. Cela permet de réduire les revenus fonciers imposables et d’optimiser ainsi la fiscalité liée à l’immobilier.
Dans ces cas précis, vous constituez un patrimoine immobilier à prix décoté, sans fiscalité immédiate… tout en préparant sereinement des revenus futurs.
Comme toujours, il faut faire les calculs pour vérifier l’intérêt et envisager l’incertitude sur la vie de l’usufruitier (généralement celui qui occupe le bien).
4. Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)
Si vous deviez entamer une longue carrière d’investisseur immobilier, vous commenceriez probablement par le statut LMNP, pour Location Meublée Non Professionnelle. En effet, c’est l’une des options fiscales les plus avantageuses.
À condition de ne pas percevoir plus de 23 000 euros de revenus locatifs par an via cette activité et que le montant de vos loyers perçus reste inférieur aux revenus de votre foyer, le statut LMNP vous tend les bras.
Pour faire simple, les loyers que vous allez percevoir seront considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Dès lors, vous serez imposé sur ces BIC, ce qui vous permettra d’opter pour le régime micro-BIC (avec un abattement de 30 % ou 50 % sur vos revenus) ou le régime réel (avec des charges déductibles).
À vous de voir quel régime présente le plus d’avantages pour votre projet, en fonction de votre situation individuelle, mais aussi des coûts associés à la gestion du bien !
La nouveauté de 2025 pour le LMNP
Auparavant, les amortissements déduits lors de la location meublée n'étaient pas pris en compte lors de la revente du bien. Depuis 2025, ces amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, augmentant ainsi le montant soumis à l'impôt.
Autre nouveauté avec la loi Le Meur, les loueurs de meublés de tourisme non classés verront l’abattement forfaitaire du micro-BIC réduit de 50 % à 30 % et le plafond de recettes du régime fiscal de 77 700 euros à 15 000 euros. Pour les loueurs de meublés classés, chambres d’hôtes et gites, l’abattement du micro-BIC passe de 71 % à 50 %.
Un cas concret
Nathalie a 43 ans, et elle se dit qu’il est grand temps pour elle de diversifier ses revenus. Elle a déjà touché à la Bourse, mais ce qu’elle veut, c’est de la pierre, bien tangible et palpable comme le lui répétait son père. Ni une ni deux, elle décide d’investir dans un appartement meublé à Toulouse qu’elle met en location.
Elle achète un joli appartement bien situé pour 120 000 euros. Ses frais de notaire sont de 8 000 euros. Elle dépense 5 000 euros en meubles et équipements avant de le mettre en location pour 600 euros par mois.
À la fin de l’année, Nathalie a perçu 600 x 12 = 7200 euros de revenus locatifs.
Avec le régime micro-BIC, elle peut bénéficier de l’abattement forfaitaire de 50 % sur ses recettes locatives. Autrement dit, seule la moitié de ses revenus est imposable, soit 3600 euros. Nathalie est heureuse. Elle est propriétaire, elle a diversifié ses revenus et elle paie moins d’impôts.
5. Les SCPI fiscales
Qui a dit que réduire ses impôts passait forcément par l'immobilier classique ? La pierre-papier, ça vous parle ? Si oui, chapeau. Sinon, c’est le petit surnom du mélange entre placement financier et investissement immobilier : la SCPI, pour Société Civile de Placement Immobilier. Ça se complique ? Pas tant que ça.
Une SCPI permet d’investir dans l’immobilier sans avoir à gérer les biens directement. En achetant des parts de SCPI, vous devenez propriétaire d’une fraction d’un portefeuille immobilier diversifié (bureaux, commerces, logements, etc.). Les loyers perçus par la SCPI sont ensuite redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes. C’est une solution intéressante pour ceux qui veulent profiter des revenus de l’immobilier sans se soucier de la gestion quotidienne.
Il existe plusieurs sortes de SCPI, mais celles qui nous intéressent ici, ce sont les SCPI fiscales. Ce sont des sociétés qui investissent dans des biens immobiliers éligibles à des dispositifs fiscaux spécifiques, comme la loi Denormandie, Malraux, ou le déficit foncier. En investissant dans une SCPI fiscale, vous bénéficiez des avantages fiscaux liés à ces dispositifs, comme des réductions d’impôt, tout en percevant des revenus locatifs. C’est particulièrement adapté aux investisseurs cherchant à réduire leurs impôts tout en diversifiant leur patrimoine.
Prudence cependant : certaines SCPI ont des frais assez excessifs (surtout à l'entrée) qui peuvent facilement atténuer l’avantage fiscal. Pensez évidemment à bien vous renseigner sur les frais avant tout investissement !
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Be Klever
Il y a plusieurs moyens pour investir en SCPI : en direct, à crédit, en nue-propriété, mais aussi au sein d’un contrat d’assurance vie en tant qu’unités de compte, ce qui vous permet de bénéficier de la fiscalité adoucie de cette enveloppe financière ! |
6. Conclusion
L’immobilier est un formidable outil pour réduire ses impôts, mais il ne suffira pas de cocher les bonnes cases sur votre déclaration ! Une compréhension approfondie des dispositifs de défiscalisation, des stratégies d’atténuation du revenu immobilier fiscal ou encore des régimes fiscaux applicables est nécessaire pour mener à bien un projet d’envergure. Ça tombe bien, vous avez sûrement mieux à faire et nous, on est là pour ça.
Parce que nous ne sommes plus à l’âge de pierre, vous pouvez facilement obtenir un bilan patrimonial gratuit via l’application Klemo. En quelques secondes, vous pourrez vous projeter dans l’avenir avec le détail des impacts d’un investissement immobilier en termes de fiscalité, de valeur patrimoniale et de trésorerie.
7. Sources
Revenus d'une location meublée - Service-public.fr
Tout savoir sur le déficit foncier - Ministère de l’Économie
Investissement locatif : quelles sont vos réductions d’impôt ? - Ministère de l’Économie
Information importante
Les informations présentées dans cet article sont fournies à titre informatif et général. Elles ne constituent en aucun cas un conseil personnalisé, financier, juridique ou fiscal.
Elles ne tiennent pas compte de la situation particulière, des objectifs ou des besoins spécifiques de chaque lecteur. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et tout investissement comporte des risques, y compris un risque de perte en capital.
Pour un accompagnement adapté à vos besoins personnels, nous vous invitons à télécharger l’application KLEMO pour un conseil personnalisé.
FAQ
Quels sont les travaux déductibles des revenus fonciers ?
Il existe plusieurs travaux qui ouvrent droit à une déduction des revenus fonciers : le remplacement ou l’installation d’un chauffage central, d’un ascenseur, d’une antenne collective de télévision, d’une salle d’eau ou encore d’une cuisine. De manière générale les dépenses de rénovation et amélioration sont déductibles. En revanche celle portant sur la reconstruction ou l’agrandissement ne le sont pas pour les revenus fonciers.
Comment réduire ses impôts sans investir dans l’immobilier ?
La France compte plus de 450 niches fiscales, et toutes ne concernent pas l’immobilier ! Pour réduire vos impôts sans investir dans l’immobilier, vous avez le choix : les placements financiers (PME, Fonds Communs de Placement, Groupements Forestiers, etc.), l’épargne (le Plan d’Épargne Retraite et l’assurance vie), l’investissement en Bourse avec le Plan d’Épargne en Actions ou encore l’investissement en Outre-Mer et en Corse, etc.
Comment réduire ses impôts avec l’assurance vie ?
En tant que placement financier, l'assurance vie permet de réduire ses impôts en offrant une fiscalité avantageuse sur les gains réalisés, notamment après 8 ans de détention, avec un abattement annuel de 4 600 euros (9 200 euros pour un couple) ou encore sur les opérations d’arbitrage tant que l’argent n’est pas retiré. De plus, en cas de transmission, l'assurance vie bénéficie d'un abattement spécifique sur les sommes transmises, ce qui en fait un outil efficace de gestion fiscale et successorale.
