Comment financer un achat immobilier ?

1. Conseil n°1 : Évaluez votre capacité d’endettement

2. Conseil n°2 : Explorez les différents types de prêts immobiliers

3. Conseil n°3 : Choisissez une assurance emprunteur au meilleur rapport qualité-prix 

Conseil n°1 : Évaluez votre capacité d’endettement

Avant de vous lancer à corps perdu dans les recherches de maison ou d’appartement, nous vous conseillons plutôt de faire le point sur votre capacité d’emprunt. En effet, fixer un cadre réaliste va vous éviter de viser des biens hors de portée ou, à l’inverse, de sous-dimensionner votre projet. Financer un projet d'achat, d'un bien immobilier, d'un projet personnel ou même d'un véhicule devra suivre une certaine logique.

Un plafond d’endettement encadré

Depuis 2022, les établissements bancaires doivent respecter les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) : le taux d’endettement maximal autorisé est fixé à 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse. Ce seuil vise à limiter les situations de fragilité financière.

Exemple : Si vos revenus mensuels nets s’élèvent à 4 000 €, votre mensualité de crédit ne devra pas dépasser 1 400 €.

Une méthode de calcul à plusieurs variables

Votre capacité d’emprunt repose sur plusieurs critères : 

• vos revenus réguliers, 
• vos charges fixes, 
• la durée d’emprunt que vous envisagez. 
• Le taux d’emprunt du moment

À cela s’ajoutent parfois des éléments plus subjectifs, comme la stabilité de votre situation professionnelle ou votre gestion budgétaire passée. Votre apport personnel vient compléter cette possibilité d’emprunt.

Exemple : Vous et votre conjoint réunissez 5 000 € de revenus nets 900 €/mois de loyer et 400€/ mois de crédit auto. Pour un achat locatif, votre loyer est pris en compte et il ne vous reste plus que 450€/mois de capacité d’emprunt alors que vous pouvez avoir une mensualité d’emprint de 1350€/mois en cas d’achat de votre résidence principale.

Un fonctionnement spécifique pour l’investissement locatif

Lorsque vous achetez un bien destiné à la location, vos revenus locatifs prévisionnels sont partiellement intégrés dans le calcul de votre capacité d’emprunt. En règle générale, les banques retiennent environ 70 % du loyer estimé.

Par exemple, pour un appartement loué 900 € par mois, seuls 630 € seront pris en compte dans vos revenus. Ce mécanisme permet d’augmenter l’enveloppe d’emprunt, tout en maintenant une certaine prudence sur la viabilité de votre projet.

Conseil n°2 : Explorez les différents types de prêts immobiliers

Le crédit immobilier ne se limite pas au prêt amortissable classique. En fonction de votre profil et de la nature de votre achat, d’autres solutions peuvent se révéler pertinentes.

Le prêt amortissable : le modèle le plus courant 

Il s’agit de la formule la plus fréquemment proposée par les banques. Avec un crédit immo amortissable, vous remboursez à la fois une part du capital emprunté et les intérêts, chaque mois, jusqu’à l’échéance du crédit. Au fil du temps, la part des intérêts diminue, tandis que celle du capital augmente.
En cas d’achat neuf, ce type d’emprunt est souvent aménagé jusqu’à la livraison du bien avec une période différée où seuls les intérêts d’emprunt sont payés.

Ce type de prêt est adapté à la majorité des acquisitions, notamment l’achat d’une résidence principale ou locative.

Le prêt in fine : pour les profils investisseurs

Le prêt in fine fonctionne différemment : avec cette solution, vous ne remboursez que les intérêts pendant toute la durée du crédit, puis le capital en une seule fois à l’échéance. 

Bien entendu, ce montage financier suppose de disposer d’un capital placé (souvent en assurance vie)
ou de céder à terme le bien acheté pour garantir le remboursement futur. Ce type de projet s’adresse donc plutôt aux investisseurs qui souhaitent optimiser leur fiscalité via le déficit foncier. 

Le prêt relais : une transition entre deux biens 

Le prêt relais est en quelque sorte un prêt temporaire, destiné aux emprunteurs qui souhaitent acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu leur logement actuel. Il permet de financer l’achat sans attendre la vente, à condition bien sûr que cette dernière soit déjà bien engagée.

Le prêt relais est souvent adossé à un prêt amortissable classique qui prend le relais une fois la transaction précédente finalisée.

Le prêt hypothécaire : un crédit à gage ?

Le crédit hypothécaire vous permet de mobiliser un bien immobilier déjà acquis (et libre de tout crédit) en garantie pour obtenir un financement. En général, ce prêt est plus aisément accordé à des profils spécifiques,  notamment les personnes âgées ou les investisseurs  déjà détenteurs d’un patrimoine. Le bien mis en hypothèque reste votre propriété, mais peut être saisi en cas de défaut de remboursement. 

Une variante intéressante pour des personnes ayant plus de 60 ans est le prêt viager hypothécaire où le remboursement intervient au décès des emprunteurs. Il permet d’obtenir une somme libre d’usage qui correspond à une fraction de sa résidence principale.

Conseil n°3 : Choisissez une assurance emprunteur au meilleur rapport qualité-prix

Souscrire une assurance emprunteur demeure une condition requise pour l’obtention de votre prêt. La bonne nouvelle, c’est que vous n’êtes pas obligé(e) de souscrire le contrat groupe de votre banque, souvent coûteux et pas vraiment adapté à vos risques. 

Faire une délégation d’assurance 

Grâce à la loi Lagarde de 2010, vous avez la possibilité de souscrire votre contrat d’assurance de prêt chez un assureur tiers, ce qui s’avère bien souvent moins cher, notamment si vous êtes jeune et en bonne santé. Nous vous conseillons de bien comparer les offres d’assurance du marché avant de faire votre choix : en effet, tous les contrats ne se valent pas !

Adapter les garanties à votre situation

Les garanties minimales exigées par votre banque couvrent généralement le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). En fonction de votre profil, d'autres garanties peuvent être ajoutées : invalidité permanente, incapacité temporaire de travail, ou encore perte d’emploi.

Changer d’assurance en cours de prêt

Depuis la loi Lemoine (loi n° 2022-270 du 28 février 2022), vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans frais, et ce, pendant toute la durée du crédit. Profitez de cette liberté pour optimiser votre contrat si vos besoins ou votre profil évoluent ! 

En conclusion, nous vous conseillons de choisir avec attention votre assurance de prêt immobilier : en effet, le prix de cette dernière peut s’élever jusqu’à 30% à 50% du coût total de votre achat. N’hésitez donc pas à changer d’assureur en cours de route pour réaliser de belles économies. 

Besoin d’y voir plus clair dans votre projet d’achat immobilier ? L'app Klemo vous permet de simuler le financement de bien immobilier et d'optimiser la répartition entre emprunt et apport selon vos contraintes de trésorerie ! De plus, elle évalue l’intérêt d’aménager vos mensualités ou bien de renégocier le taux de votre emprunt ou encore l'assurance emprunteur.